부동산 투자자 슈라 | 2025.11.03
안녕하세요, 부동산 투자자 슈라입니다.
최근 블라인드와 부동산 커뮤니티에서 동대문구 신고가 소식이
심심치 않게 들리고 있습니다.
"서울에서 평범한 사람들이 신축 내 집 마련할 수 있는 마지막 지역"이라는
말까지 나오는데요.
과연 정말 그럴까요?
오늘은 청량리와 외대앞을 직접 발로 뛰며 확인한
동대문구의 진짜 현실을 알려드리겠습니다.
1. 청량리의 '천지개벽' - 4년 만에 완전히 달라진 풍경
청량리역 주변을 아시나요?
불과 4년 전만 해도 이곳은 낡은 주택과
유흥업소가 밀집된, 거주지 느낌이 전혀 나지 않는 동네였습니다.
서울 3대 유흥업소 중 하나가 있던 곳이었죠.
★ 2016년 이후, 무슨 일이 있었나?
▶ 대규모 개발 지역 선정
청량리역 일대가 대개발 지역으로 지정되면서
유흥업소들이 정리되기 시작했습니다.
▶ 랜드마크 주상복합 입성
힐스테이트를 비롯한 대형 주상복합 단지들이 들어서며
스카이라인이 완전히 바뀌었습니다.
▶ 환경 대변혁
펜스가 쳐져 있고 유흥소가 있던 곳이 쾌적한 거주지로 탈바꿈했습니다.
큰 길 하나를 건너니 완전히 다른 세상이 펼쳐졌습니다.
건너편은 '애프터(After)', 이쪽은 '비포(Before)'.
동대문구는 지금도 실시간으로 변화하고 있습니다.
2. 동대문구 내 집 마련, 이것만은 알고 가자
현장을 직접 다니며 느낀 점은 명확했습니다.
"개발된다고 무조건 좋은 게 아니다"
★ 동대문구의 장점과 고려사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 최대 장점 |
위치와 교통 ▶ GTX B/C 노선 예정 (삼성역까지 10~15분 목표) ▶ 청량리역 환승 허브 ▶ 서울 중심부 접근성 |
| 고려사항 |
학군 ▶ 서울 내에서 상대적으로 약한 편 ▶ 교육 환경을 최우선시한다면 신중 검토 필요 |
| 개발 현황 |
재개발 활발 ▶ 청량리 제79구역 등 다수 재개발 진행 중 ▶ 761세대 규모 신축 단지들 입주 예정 ▶ 서울에서 기존 주택을 부수고 새 아파트를 짓는 개발이 가장 활발한 지역 중 하나 |
★ 내 집 마련 핵심 기준 3가지
첫째, 자신의 상황을 명확히 정의하라
"교통이 편리한 곳인가?"
"아이 교육을 잘할 수 있는 곳인가?"
명확한 기준이 없으면 판단이 어려워집니다.
둘째, '점점 좋아진다'는 것의 시점을 파악하라
재개발 예정 아파트에 들어갈 경우,
실제로 새 아파트가 될 시점이 언제인지 확인해야 합니다.
셋째, 현장 확인은 필수다
단순히 '개발되네', '오를 것 같네'라는 생각만으로는 안 됩니다.
실제 거주 환경과 아이가 살 만한 환경인지를 직접 확인해야 합니다.
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3. 같은 신축인데 1억 차이? 위치의 함정
청량리역 근처와 외대앞 근처, 같은 동대문구 신축 아파트인데
가격 차이가 무려 1억 원이나 납니다.
왜 이런 일이 벌어질까요?
★ 외대앞 4,000세대 신축 vs 청량리역 주상복합
| 비교 항목 | 청량리역 근처 | 외대앞 근처 |
|---|---|---|
| 역 거리 | 도보 3분 이내 | 도보 15~20분 |
| 세대수 | 1,000세대 내외 | 4,000세대 이상 |
| 주변 환경 | 역세권 상권 | 대학가 상권 |
| 거주 환경 | 편의성 ↑ / 한적함 ↓ | 편의성 ↓ / 한적함 ↑ |
| 가격 차이 | 기준가 | 약 1억 저렴 |
★ 세대수가 중요한 이유
▶ 300세대 이상: 기본적으로 선호되는 규모
▶ 1,000세대 이상: 대단지 프리미엄
▶ 4,000세대 규모: 주변 환경과 분위기 자체를 바꿔버림
외대앞 근처 4,000세대 신축은 단순히 아파트만 지은 게 아닙니다.
카페, 병원, 편의시설이 모두 새로 입점하며 완전히 새로운 생활권이 형성되고 있습니다.
신축 아파트에는 젊은 부모와 어린 자녀가 많이 유입됩니다.
초등학교 배정을 미리 확인하세요.
대단지 내에서도 동별로 배정되는 학교가 다를 수 있습니다.
4. 공급 과다 시점, 위기인가 기회인가?
동대문구는 지금 신축 아파트 공급이 쏟아지고 있습니다.
많은 분들이 "공급이 많으면 가격이 떨어지지 않나요?"라고 물어보십니다.
★ 공급 과다 시점의 진실
긍정적 측면
▶ 전세가 하락
공급이 많은 곳은 전세가 넘쳐나 전세를 싸게 들어가기 좋습니다.
▶ 매매가 일시 조정
전세가가 낮아지면 매매가도 일시적으로 눌릴 수 있습니다.
이 시점이 오히려 내 집 마련의 기회입니다.
▶ 대출 활용 여력
가격 조정기에 감당 가능한 범위를 늘려서 매수하는 것이 중요합니다.
주의해야 할 점
▶ 같은 신축 내에서도 가격 차이 발생
역 기준 거리, 길 하나를 건너는 것에 따라 동별로 가격이 다를 수 있습니다.
▶ '신축이니까 무조건 오른다'는 착각
예산이 부족해 바깥쪽에 떨어진 신축을 살 경우, 위치의 약점을 감안하고 매수해야 합니다.
★ 동대문구 내 위치 서열
| 위치 등급 | 지역 | 특징 |
|---|---|---|
| 상 | 청량리역 인근 |
▶ 서울 중심(종로/중구)과 가까움 ▶ 강남 접근성 우수 ▶ 환승 허브 |
| 중 | 5호선 라인 |
▶ 광나루역, 천호역 방면 ▶ 안정적 거주지 ▶ 가격 대비 만족도 |
| 하 | 외대앞 외곽 |
▶ 서울 중심에서 멀어짐 ▶ 상대적 가격 메리트 ▶ 장기 보유 전제 |
5. 동대문구 투자, 성공과 실패의 갈림길
현장을 다니며 확인한 결과, 동대문구는 명확히 두 부류로 나뉘고 있었습니다.
★ 거래가 활발한 단지의 공통점
1. 역세권 5분 이내
청량리역, 외대앞역 등 주요 역과의 접근성이 좋은 곳
2. 중대형 평형 혼합
20평대, 30평대가 적절히 섞여 있는 단지
3. 대단지 (1,000세대 이상)
자체 생활권 형성이 가능한 규모
4. 강남 접근성
서울 도심과 강남 모두 접근 가능한 위치
★ 피해야 할 함정
함정 1. 신축 맹신
"신축이니까 무조건 오르겠지"라는 기대는 위험합니다.
위치가 나쁜 신축은 구축만도 못할 수 있습니다.
함정 2. 재개발 수혜 과신
주변이 재개발된다고 구축 아파트가 다 같이 오르지는 않습니다.
신축 선호 현상이 더 강합니다.
함정 3. 생활권 단절 간과
큰 도로가 있으면 지역 생활권이 단절될 수 있습니다.
청량리역 상권을 이용할 수 있다고 생각했는데,
실제로는 아예 다른 생활권일 수 있어요.
내가 사는 동이 아파트 단지 내에서 어느 정도 위치인지(상/중/하) 파악하고 가격에 접근하세요.
부동산은 정찰가가 아닙니다.
스스로 위치와 가치를 알고 있어야 손해 보지 않습니다.
현장 방문이 가장 정확합니다.
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6. 지금 동대문구, 사야 하나 말아야 하나?
결론부터 말씀드리겠습니다.
★ 실거주 목적이라면 → 검토 가능
조건 1. 교통과 환경을 우선순위로 둔다
학군을 최우선시한다면 다른 지역을 고려하세요.
조건 2. 장기 보유 각오가 되어 있다
단기 시세 차익을 노린다면 지금은 시기가 아닙니다.
조건 3. 감당 가능한 범위 내에서 매수한다
무리한 대출은 금물입니다.
가격이 오를 때는 감당 가능 범위를 과대평가하는 경향이 있습니다.
★ 단기 투자 목적이라면 → 관망 추천
이유 1. 특정 단지만 불장
모든 동대문구가 오르는 게 아닙니다.
사람들이 좋아하는 위치 좋은 신축 아파트 위주로 거래가 이루어지고 있습니다.
이유 2. 가격 차이 확대 국면
시장이 좋을 때는 좋은 위치와 나쁜 위치의 가격 차이가
더 벌어지는 경향이 있습니다.
이유 3. GTX는 아직 미확정
GTX B/C 노선은 아직 착공 단계도 아닙니다.
호재로 기대는 하되, 확정된 것처럼 투자하면 안 됩니다.
★ 단계적 상승 전략을 추천합니다
1단계: 내가 가진 돈으로 살 수 있는 최선의 아파트를 산다
동대문구가 아니어도 괜찮습니다. 수원, 부천도 좋은 선택이 될 수 있습니다.
2단계: 실거주 갈아타기 하면서 지역을 위로 올린다
첫 집이 인생의 마지막 집일 필요는 없습니다.
3단계: 더 좋은 집으로 계속 움직인다
방향이 맞다면 결국 목표에 도달합니다.
마치며
청량리의 천지개벽은 현재진행형이고, 4,000세대 신축 단지들이 속속 입주하고 있습니다.
하지만 "서울 신축 아파트 마지막 기회"라는 말에 조급해할 필요는 없습니다.
오히려 현장에 나가 직접 확인하고,
교통, 환경, 학군 중 나에게 가장 중요한 것이 무엇인지 정하세요.
감당 가능한 범위를 냉정하게 판단하세요.
유튜브 콘텐츠만 보고 바로 결정하지 마세요.
급할수록 돌아가십시오.
모두가 두려워할 때 준비하고, 모두가 뛰어들 때 수익을 내는 것,
그것이 진짜 투자자의 자세입니다.
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