6.27 대출규제 이후 서울 전체에서 가장 많은 거래량(46건)을 기록한 삼익파크맨숀.
학군 프리미엄과 재건축 기대감, 그리고 낮은 진입장벽이 만든 투자자들의 선택.
하지만 주의할 점도 분명히 존재합니다.
1. 6.27규제 이후, 서울에서 가장 뜨거운 단지
2025년 6월부터 9월까지, 서울 아파트 시장에서 단일 단지 기준
가장 많은 거래량을 기록한 곳은 어디일까요?
바로 강동구 길동 삼익파크맨숀입니다.
서울시 거래량 순위 (6.28~10.01, 단지별)
1위: 삼익파크맨숀_강동구 (46건)
2위: 성산시영_마포구 (45건)
3위: 고덕그라시움_강동구 (43건)
4위: 관악드림타운_관악구 (43건)
대출규제가 강화된 상황에서도 이 단지만큼은 활발한 거래가 이어지고 있습니다. 왜 그럴까요?
2. 삼익파크맨숀, 어떤 단지인가?
■기본 정보
위치: 서울시 강동구 길동 54 (명일로 293)
사용승인일: 1982년 9월 (준공 43년차)
세대수: 1,092세대 (12층/12개동)
용적률: 188%
건설사: 삼익건설(주)
난방: 개별난방, 도시가스
전용면적: 59㎡~166㎡ (다양한 평형 보유)
■교통 접근성
지하철: 5호선 굽은다리 도보 6분, 9호선(강일연장) 인근
도로: 올림픽대로, 천호대로 접근 용이
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| 출처 : 네이버부동산 |
■현재 시세 및 거래 동향
최근 실거래가 (2025년 9월 기준)
19B형 (62㎡ 기준)
매매 최고가: 10억 5,000만원 (9월)
하한가: 9억 원 (9월)
평균 거래가: 약 9억 2,000만원
전년 대비 상승률: 26~27%
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| 출처: 네이버부동산 |
3. 강동구 매매 시장 비교 (9월 24일 기준)
암사동 강동롯데캐슬: 112㎡, 18억 7,200만원 (27층)
강일동 강일리버파크: 84㎡, 11억 원 (13층)
성내동 한솔애리즈: 84㎡, 7억 7,500만원 (6층)
길동 삼익파크맨숀: 62㎡, 10억 3,000만원 (4층)
같은 강동구 내에서도 중간 가격대를 형성하고 있으며, 10억원 내외로 강동구 진입이 가능하다는 점이 매력 포인트입니다.
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| 출처: 아실 |
4. 6.27규제 이후에도 많이 팔린 5가지 이유
1) 낮은 진입 장벽
대출규제가 강화되면서 고가 아파트 거래는 급감했습니다.
하지만 삼익파크맨은 10억원 내외의 가격대로 실수요자와 소액 투자자
모두 접근 가능한 가격입니다.
6.27규제로 인해 오히려 "살 수 있는 단지"로 부각된 셈입니다.
2)명문 학군 프리미엄
서울신명초등학교: 도보 6분 거리
강동구는 서울 내에서도 교육열이 높은 지역
학군지표 상승세 (2022년 6명 → 2023년 10명 → 2024년 5명으로 변동)
최근 3년간 과고·외고·국제고·과학영재고 진학자 수가 총 21명을 기록하며 학군 수요를 입증하고 있습니다.
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| 출처 : 아실 |
3)재건축 기대감
준공 43년차: 재건축 추진 적기
용적률 188% → 상향 여지 존재
1,092세대 대단지: 재건축 사업시행인가 완료./시공사는 대우건설 써밋포
강동구 재개발·재건축 활성화 지역
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| 출처: 아실 |
5. 강동구 입지의 가치
■올림픽대로, 천호대로 접근성
■지하철 5호선, 8호선 역세권
■강동구청, 생활 인프라 양호
■천호동 상권 인접
■유동성 확보
거래량이 많다는 것은 곧 유동성이 좋다는 의미입니다.
언제든 팔고 살 수 있는 시장이 형성되어 있어, 투자자 입장에서는
안전장치가 되어줍니다.
6. 재건축 투자, 반드시 체크해야 할 주의사항
1)사업시행인가 통과 여부 확인!
현재 삼익파크맨숀은 사업시행인가 후 관리처분인가를 기다리고 있어
재건축 진행단계로 봤을때 비교적 진입하기 적절한 단계입니다.
재건축 조합 결성이나 안전진단 통과 여부가 공식적으로 확인되지 않은 상태에서 "재건축 기대감"만으로 투자하는 것은 위험하니
재건축 투자를 고려하신다면 이점을 반드시 명심하시기 바랍니다.
2) 용적률 상향의 불확실성
현재 188%의 용적률이 재건축 시 얼마나 상향될 수 있을지는
서울시 도시계획에 달려 있습니다.
용적률이 예상보다 낮게 책정되면 조합원 분담금이 증가할 수 있습니다.
3) 재건축 초과이익환수제
2025년 현재 재건축 초과이익환수제가 시행 중입니다.
일정 금액 이상의 이익 발생 시 최대 50%까지 환수될 수 있으므로,
실제 수익률을 계산할 때 반드시 고려해야 합니다.
4) 장기 투자 각오 필요
재건축은 보통 7~10년 이상의 기간이 소요됩니다.
단기 시세 차익을 노린다면 적합하지 않으며,
이사, 이사후 거주비용, 분담금 등 추가 비용도 발생합니다.
5) 1세대 1주택 재건축 완화 종료
2024년 말 종료된 1세대 1주택 재건축 양도세 비과세 완화 혜택을 받을 수 없습니다.
양도소득세 부담을 미리 계산해야 합니다.
6) 대출 규제 장기화 리스크
6.27규제 이후 대출 한도가 축소되면서, 향후 재건축 분담금 마련에
어려움을 겪을 수 있습니다. 자기자본 여력을 충분히 확보해야 합니다.
7.슈라의 투자 체크리스트
삼익파크맨숀 투자를 고려한다면, 다음 사항을 반드시 확인하세요.
▶ 재건축 추진 현황: 조합 설립, 안전진단 결과 확인
▶ 용적률 상향 가능성: 도시계획 변경 가능성 체크
▶ 초과이익환수제 시뮬레이션: 실제 수익률 계산
▶ 장기 보유 계획: 최소 7~10년 보유 가능한지
▶ 분담금 마련 능력: 추가 자금 조달 계획
▶ 양도세 시뮬레이션: 보유 기간별 세금 계산
▶ 대출 상환 계획: 규제 강화 시나리오 대비
★ 슈라의 한 줄 정리
"6.27규제 속 강동구 진입 전략으로는 매력적이나,
재건축 투자는 '기대감'이 아닌 '확실한 데이터'를 기반으로 접근해야 합니다."
※ 본 글은 공개된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적입니다.
투자 판단은 본인의 책임하에 신중히 결정하시기 바랍니다.
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