자녀 전세자금 지원 시 증여세 | 차용증 작성으로 절세하는 방법 (2025 최신)

자녀의 전세 계약을 앞두고 목돈 지원을 고민하시나요?

대출 규제가 강화되면서 부모가 직접 전세자금을 지원하는 경우가 늘고 있습니다.

하지만 무작정 지원하면 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 합법적으로 증여세를 줄이는 방법을 실전 사례를 통해 알려드리겠습니다.

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1. 부모-자녀 간 금전 거래의 법적 기준

부모가 자녀에게 돈을 빌려줄 때, 세법에서는 다음과 같은 기준을 적용합니다.

💡 핵심 기준 3가지

1. 무이자 대여 가능 금액: 2.17억원
이 금액까지는 이자 없이 빌려줘도 증여로 간주되지 않습니다.

2. 법정 이자율: 4.6% (2025년 기준)
2.17억원을 초과하는 금액에 대해서는 이 이자율을 적용해 계산합니다.

3. 증여 간주 기준: 실제 이자와 법정 이자 차이 1,000만원
이 차이가 1,000만원 미만이면 증여로 보지 않습니다.

2. 실전 사례: 6.5억원 전세자금 지원 전략

자녀의 전세 계약금이 6.5억원이라고 가정해보겠습니다.

어떻게 증여세 없이 지원할 수 있을까요?

▣ 부부 쪼개기 전략

대여자	대여 금액	이자율
부모 1 (예: 아버지)	4.7억원	2.55%
부모 2 (예: 어머니)	1.8억원	0% (무이자)
합계	6.5억원	-

▣ 상세 계산 과정

【 아버지의 대여 (4.7억원) 】

1. 법정 이자 계산

   4.7억원 × 4.6% = 2,162만원

2. 실제 약정 이자 계산

   4.7억원 × 2.55% = 1,198.5만원

3. 이자 차이 계산

   2,162만원 - 1,198.5만원 = 963.5만원

✅ 963.5만원 < 1,000만원 → 증여로 간주되지 않음!

【 어머니의 대여 (1.8억원) 】

1.8억원은 2.17억원 이하이므로

무이자로 대여해도 증여로 간주되지 않습니다.

✅ 무이자 대여 가능!

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3. 절세 효과 분석

이 전략을 사용하면 실제로 얼마나 절세할 수 있을까요?

항목	일반 증여 시	차용증 활용 시
증여 금액	6.5억원	0원 (대여 처리)
증여공제	5,000만원	-
과세표준	6억원	0원
증여세	약 1.5억원	0원
연간 이자 부담	0원	약 1,200만원

💰 절세 효과

증여세 약 1.5억원 절감 vs 연간 이자 약 1,200만원
→ 12년 이상 유지해도 증여세보다 저렴합니다!

4. 차용증 작성 필수 사항

이 전략의 핵심은 적법한 차용증 작성입니다.

반드시 포함되어야 할 내용은 다음과 같습니다.

📝 차용증 필수 항목

1. 대여 금액 (정확한 금액 명시)
2. 대여 일자
3. 상환 기한 (구체적인 날짜 또는 조건)
4. 이자율 (연 2.55% 등 명확히 기재)
5. 이자 지급 방법 (매월, 매년 등)
6. 대여인과 차용인의 서명 및 날인

▣ 이자 지급 증빙의 중요성

차용증만 작성하고 끝이 아닙니다.

실제로 이자를 지급하고 있다는 증빙이 필수입니다.

⚠️ 반드시 지켜야 할 것

▶ 매년 또는 매월 계좌이체로 이자 지급
▶ 이자 지급 내역을 통장에 명확히 기록
▶ 대여인은 이자 소득을 종합소득세 신고에 포함
▶ 차용증은 공증받는 것이 안전

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5. 주의사항 및 세무 리스크

▣ 절대 하지 말아야 할 것

위험한 행동	결과
차용증만 쓰고 이자를 안 낸다	증여로 간주 → 증여세 부과
현금으로 이자를 주고받는다	증빙 불가 → 세무조사 시 불이익
이자율을 너무 낮게 책정한다	법정이자 차이 1,000만원 초과 → 증여 인정
상환계획 없이 무기한 대여	증여 의도로 의심 → 세무조사 대상

▣ 합법적 절세와 불법 탈세의 경계

🚨 이것만은 명심하세요

이 방법은 세법에서 인정하는 합법적 절세 전략입니다.
하지만 다음 조건을 반드시 지켜야 합니다:

▶ 차용증을 법적 효력이 있게 작성
▶ 이자를 실제로 지급하고 증빙
▶ 대여인은 이자소득을 성실히 신고
▶ 향후 상환 계획을 구체적으로 수립

6. 실전 적용 가이드

▣ Step by Step 실행 방법

Step 1. 자녀의 전세금액 확인

전세 계약 전 정확한 금액을 파악합니다.

Step 2. 부부 분할 계획 수립

배우자는 2.17억원까지 무이자로, 나머지는 적정 이자율로 계산합니다.

Step 3. 적정 이자율 계산

법정이자(4.6%)와 차이가 1,000만원 미만이 되도록 이자율을 정합니다.

Step 4. 차용증 작성 및 공증

필수 항목을 모두 포함하여 작성하고, 가능하면 공증받습니다.

Step 5. 자금 송금

반드시 계좌이체로 송금하고, 입금 내역을 보관합니다.

Step 6. 정기적 이자 지급

약정한 대로 매년 또는 매월 이자를 계좌이체로 지급합니다.

Step 7. 소득세 신고

대여인은 받은 이자를 이자소득으로 종합소득세 신고합니다.

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7. 전문가 상담이 필요한 경우

다음과 같은 경우에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

🏢 전문가 상담 추천 케이스

▶ 대여 금액이 10억원 이상인 경우
▶ 여러 자녀에게 동시에 지원하는 경우
▶ 기존에 증여한 금액이 있어 누적 관리가 필요한 경우
▶ 부모가 고액 자산가로 향후 상속세 대상인 경우
▶ 해외 거주 등 특수한 상황인 경우

마치며

💡 슈라의 한마디

자녀에게 전세자금을 지원하는 것은 부모로서 당연한 마음입니다.
하지만 무작정 지원하다가 예상치 못한 증여세 폭탄을 맞는 경우가 많습니다.

오늘 소개해드린 방법은 법에서 인정하는 합법적 절세 전략입니다.
차용증을 제대로 작성하고, 이자를 성실히 지급하며, 증빙을 철저히 관리한다면
큰 금액의 증여세를 절감할 수 있습니다.

중요한 것은 형식이 아니라 실제입니다.
차용증만 써놓고 이자를 안 낸다면 결국 증여로 간주됩니다.

전세자금 지원을 계획하고 계시다면,
이 글을 참고하시어 현명하게 준비하시기 바랍니다.

본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며,
개별 상황에 따라 세무 전문가의 상담이 필요할 수 있습니다.
실제 적용 전 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.

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