부동산 투자자 슈라 | 2025.10.16
안녕하세요, 부동산 투자자 슈라입니다.
어제(10월 15일) 정부가 발표한 강력한 부동산 규제, 다들 보셨죠?
서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳이 규제지역이자 토허구역으로 동시에 지정됐습니다.
특히 토허구역은 10월 20일부터 바로 시행됩니다.
이제 며칠 안 남았어요. 계약을 앞두고 계신 분들, 이미 계약했지만
잔금이 남은 분들은 정확히 알고 대응해야 합니다.
오늘은 강남구청 공식 매뉴얼을 토대로 토지거래허가 신청부터
실거주까지 전 과정을 실전 위주로 정리해드리겠습니다.
1.토허제가 정확히 뭔가요?
토허제, 정식 명칭은 '토지거래허가제'입니다. 쉽게 말해 이 집 사려면 정부 허가 받아야 한다는 제도예요.
왜 이런 제도를 만들었을까요? 갭투자를 막기 위해서입니다. 전세 끼고 집 사서 단기간에 되파는 투기 수요를 원천 차단하는 게 목적이에요.
▣토허제 핵심 3가지
▶대상 지역
서울 25개구 전체 + 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
▶시행 기간
2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지
▶대상 물건
아파트 + 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택
▣반드시 알아야 할 3가지 의무
"나중에 하면 되겠지" 하다가 타이밍 놓치는 분들 정말 많아요.
하나라도 빠지면 허가 취소됩니다.
전세 놓고 있으면 안 돼요.
입주권이나 분양권의 경우는 준공 후 입주가능시기로부터
2년간 실거주를 확보해야 합니다.
2.신청 구비서류 상세 해설
하나라도 빠지면 바로 반려되고, 다시 제출하면 15일이 또 걸려요.
강남구청 공식 매뉴얼 기준으로
필요한 서류 7가지를 하나씩 설명드리겠습니다.
1) 토지거래계약허가신청서
매수인, 매도인 모두 서명이 필요하고요,
인감이 아니어도 괜찮습니다.
여기서 가장 중요한 건 물건 주소, 면적, 계약금액을 정확히 기재하는 거예요.
등기부등본과 정확히 일치해야 합니다.
2) 토지이용계획서
복잡하게 생각하실 필요 없어요.
"실거주 목적으로 취득합니다" 한 줄이면 충분합니다.
예시를 공유할게요.
"본 주택은 세대원 전원이 실거주 목적으로 취득하며, 허가일로부터 4개월 이내 입주 예정입니다. 자녀 교육 및 출퇴근 편의를 위해 해당 지역에 정착할 계획입니다."
이 정도면 충분해요. 길게 쓸 필요 없습니다.
3) 주택토지자금조달계획서
자기자금, 대출, 증여, 기존주택 매도금 등을 적으면 돼요.
여기서 중요한 포인트! 증빙서류는 필요 없습니다.
계획만 쓰면 돼요. 통장 사본, 재직증명서 이런 거 안 내도 됩니다.
많은 분들이 불필요하게 서류를 더 준비하시는데, 매뉴얼에 명시된 것만 내면 됩니다.
매수인별로 각 1부씩 제출해야 합니다. 부부 공동명의면 2부 준비하세요.
4) 임대차계약종료확인서
기존 계약기간과 협의된 종료시점을 동시에 명시해야 하고요,
임차인이 "계약 갱신 안 한다"는 서면 확인이 반드시 필요합니다.
실제로 제 지인 중 한 분은 임차인이 말로는 나간다고 했는데,
나중에 마음이 바뀌어서 계약갱신 요구해서 허가가 안 난 경우도 있었어요.
반드시 서면으로 받으세요.
5) 주택처분계획서
허가받은 날로부터 기존에 보유하고 있던 주택을
6개월 이내에 매매 또는 임대를 해야 하는데요,
제 경험상 매도가 어려우면 임대로 전환하는 게 현실적입니다.
6개월 안에 원하는 가격에 팔기가 쉽지 않거든요.
6) 가족관계증명서
14세 미만 자녀는 법정대리인인 부모가 서명하면 돼요.
주의할 점은 반드시 상세 증명서를 발급받으세요.
주민번호 뒷자리가 포함된 것으로 받아야 합니다.
간소화된 증명서는 반려됩니다.
7) 위임장 및 신분증 사본
매수인, 매도인 각각 위임장과 신분증 사본이 필요해요.
보통은 공인중개사에게 맡기는 경우가 많은데,
중개사 신분증 사본도 같이 제출해야 합니다.
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3. 15일 처리 + 4개월 입주, 타임라인 완벽 정리
단계별로 정확한 기한이 있고, 하나라도 어기면 큰일 나요.
▣전체 프로세스 타임라인
▶계약일 (D-Day)
매매계약을 체결하고, 계약서에 "토지거래허가 조건부 계약" 특약을 반드시 기재해야 합니다.
"본 계약은 토지거래허가를 받지 못할 경우 무효로 하며, 계약금은 전액 반환한다.
허가 지연으로 인한 잔금 지급일 연장 시 별도의 위약금이 발생하지 않는다."
이렇게 명시해두면 나중에 분쟁 소지가 줄어듭니다.
▶신청 (D+1~3일)
해당 구청 토지관리과에 방문하거나 우편으로 접수하면 됩니다.
7가지 서류를 완벽하게 준비해서 제출하세요.
▶심사 기간 (D+4~18일, 업무일 기준 15일)
시·군·구가 최종 검토합니다.
이 기간에 보완 요청 전화가 올 수 있어요.
빠르게 대응하셔야 합니다.
▶허가증 교부 (D+19일)
이 날짜가 정말 중요합니다.
여기서부터 4개월 카운트가 시작됩니다.
불허가가 나오면 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
도시계획위원회 심의를 거치게 됩니다.
▶허가일로부터 4개월 이내 (D+20~140일)
반드시 완료해야 할 3가지가 있습니다.
첫째, 잔금 지급
둘째, 소유권 이전등기
셋째, 실거주 시작 (전입신고 완료)
3년간 재신청이 불가능합니다.
입주권이나 분양권의 경우는
준공 후 입주가능일로부터 2년간 실거주하면 됩니다.
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4. 실제 케이스별 대응법
가장 많이 물어보시는 케이스들을 정리했습니다.
Case 1. 이미 집이 있는데 새로 사는 경우
"강남에 집 한 채 있는데, 마포에 집 하나 더 사고 싶어요. 가능한가요?"
답변은 가능합니다. 단, 조건이 있어요.
먼저 주택처분계획서를 제출합니다. 신청할 때 같이 내면 돼요.
토허제 허가를 받고 새 집을 취득합니다.
허가받은 날로부터 6개월 이내에 기존 집을 처분해야 합니다.
처분 방법은 2가지입니다.
매매로 6개월 안에 팔거나,
세입자를 구해서 임대차계약을 체결하면 됩니다.
여기서 절대 하지 말아야 할 것들이 있습니다.
기존 집을 먼저 안 팔고 버티면 6개월 지나서 허가가 취소됩니다.
새 집에 입주 안 하고 기존 집에 계속 살면 적발 시 허가가 취소돼요.
"임대 놓으면 되니까 괜찮겠지" 하고 방치하면 안 됩니다.
임대차계약서 증빙이 반드시 필요해요.
급하게 시세보다 낮은 가격에 내놨다가 손해를 봤어요.
미리 매도 준비를 하시는 게 좋습니다.
Case 2. 세입자가 있는 집을 사는 경우
계약 기간이 1년 남았는데 살 수 있나요?"
답변은 불가능합니다.
임대차 계약기간이 4개월 이내에 종료되는 경우에만 신청 가능합니다.
예를 들어 11월 1일에 계약하려는데,
세입자 계약이 12월 31일에 끝난다면 2개월밖에 안 남았으니 가능해요.
하지만 내년 5월까지 계약이라면 6개월이 남아서 불가능합니다.
여기서 중요한 게 임대차계약종료확인서예요.
임차인이 계약 갱신을 하지 않는다는 걸 서면으로 확인받아야 합니다.
확인서에는 기존 계약기간과 협의된 종료시점을 동시에 명시해야 해요.
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Case 3. 계약은 했는데 잔금이 남은 경우
10월 16일 이전에 계약했다면 기존 조건이 적용됩니다.
다만 잔금 대출 시점의 규제가 적용되므로,
금융기관과 사전 상담이 필수예요.
예를 들어 10월 10일에 계약했으면 토허제는 면제되지만,
12월에 잔금 대출을 받을 때는 새로운 LTV, DTI 규제가 적용될 수 있습니다.
Case 4. 비규제 지역에서 투자하는 경우
투자 목적이라면 신중해야 합니다.
풍선효과를 노린 단기 투자는 위험해요.
규제가 확대될 가능성도 있고, 유동성이 떨어질 수도 있습니다.
실거주 목적이고 입지가 좋다면 검토해볼 만합니다.
하지만 "규제 피해서 투자한다"는 생각으로 접근하면 대부분 손해를 봅니다.
제가 봤던 케이스 중에 강남 규제 피해서 김포로 갔다가
나중에 김포도 규제되면서 진퇴양난에 빠진 분들이 계셨어요.
5. 투자자 체크리스트
토허제 대응을 위한 최종 체크리스트를 정리했습니다. 계약 전에 반드시 확인하세요.
◆계약 전 체크사항
□ 대상 지역이 토허구역에 포함되는지 확인했나요?
□ 아파트 또는 동일 단지 내 연립·다세대인지 확인했나요?
□ 실거주할 준비가 되어 있나요? (직장, 자녀 학교 등)
□ 4개월 안에 잔금 지급이 가능한가요?
□ 기존 보유 주택이 있다면 6개월 안에 처분 가능한가요?
□ 세입자가 있다면 4개월 이내에 계약이 종료되나요?
◆계약 시 체크사항
□ 계약서에 "토지거래허가 조건부 계약" 특약을 넣었나요?
□ 허가 지연 시 잔금 연장 조항을 명시했나요?
□ 중개사에게 토허제 신청 경험이 있는지 물어봤나요?
◆신청 시 체크사항
□ 7가지 서류를 모두 준비했나요?
□ 가족관계증명서는 상세 증명서로 발급받았나요?
□ 자금조달계획서에 구체적인 금액을 기재했나요?
□ 임차인이 있다면 서면 동의를 받았나요?
◆허가 후 체크사항
□ 허가일을 달력에 표시하고 4개월 데드라인을 계산했나요?
□ 잔금 대출 상담을 미리 받았나요?
□ 이사 날짜를 구체적으로 정했나요?
□ 전입신고 서류를 미리 준비했나요?
□ 기존 주택 처분 계획을 세웠나요?
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마치며
제가 강조하고 싶은 핵심은 3가지입니다.
첫째, 서류를 완벽하게 준비하세요. 하나라도 빠지면 시간만 낭비합니다.
둘째, 타임라인을 철저히 지키세요. 4개월은 생각보다 금방 지나갑니다.
셋째, 실거주 의무를 절대 간과하지 마세요. 적발되면 모든 게 물거품입니다.
하지만 공포에 휩싸여 급하게 판단하지 마세요.
규제는 일시적이지만 좋은 입지는 영원합니다.
지금은 급하게 움직일 때가 아니라, 냉정하게 준비할 때입니다.
토허제를 정확히 이해하고 대응한다면,
오히려 이 규제 속에서도 기회를 찾을 수 있습니다.
여러분의 현명한 투자를 응원합니다.
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