마포·성동 패닉바잉 속 내 전략은? 거래량 탑 단지는 어딜까?

 “사는 건 결국 타이밍”이라는 말이 요즘 부동산 시장만큼 와닿는 곳이 있을까요?

정부의 9·7 공급 대책 발표 이후, 서울 마포구와 성동구에서 ‘패닉 바잉(Panic Buying)’ 현상이 본격화되고 있습니다.

토지거래허가제 확대 소식에 ‘지금 아니면 못 산다’는 불안감이 매수세를 자극한 것이죠.

사람들은 “사는 건 결국 타이밍”이라며 오늘도 눈으로만 아파트를 사는 기분을 느끼고 있습니다. 이러한 상황에서 토허제를 비켜간 마포구, 성동구의 25년 매매 거래량 상위권의 단지들을 살펴보고자 합니다.

1. 정부 9·7 공급 대책 이후 시장 반응

정부는 부동산 시장 안정을 위해 공급 확대와 규제 강화를 담은 9·7 대책을 내놓았습니다.

하지만 의도와 달리 시장은 오히려 불안정해졌습니다.

규제지역 확대 불안감 → 비규제지역으로 매수세 집중

토지거래허가제 확대 가능성 → ‘묶이기 전에 사야 한다’는 조급함 확산

특히 마포·성동은 강남·용산 등 기존 토허제 지역과 달리 규제에서 비껴가면서, 

상대적 매력도가 커진 상태입니다.

2. 왜 마포·성동인가? 규제 ‘무풍지대’ 분석

토지거래허가제(토허제): 

일정 구역 내에서 부동산 거래를 하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도이며, 

매수시 반드시 실거주 해야하는 조건이 있습니다.

투자 수요를 억제하는 효과가 있습니다.

강남3구·용산구는 이미 토허제로 묶여 있음

마포·성동은 아직 비규제 지역 → 매수세 집중

즉, 규제의 풍선을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 전형적인 ‘풍선효과’가 나타난 것입니다.

3. 실거래 데이터로 보는 패닉 바잉 현장

■성동구 거래량 TOP 3 (25년 1월~9월)

센트라스 – 198건

행당대림 – 126건

행당한진타운 – 110건

■마포구 거래량 TOP 3 (25년 1월~9월)

마포래미안푸르지오 – 214건

성산시영 – 173건

마포더클래시 – 92건

그렇다면 서울시의 다른구들의 매매거래량은 어느정도일까요? 

강서구와 동작구의 같은 기간동안 매매 거래량을 살펴보겠습니다.

같은기간 강서구, 동작구의 매매거래량 1위 단지들의 거래량이 마포구와 성동구의 절반수준인 100건 초반대임을 확인할 수 있습니다.

→ 단기간에 마포구, 성동구에서 다른구의 2배가까이 거래가 몰렸다는 점에서, 시장 과열 분위기를 엿볼 수 있습니다.

4. 시장 흐름 속 인사이트

제가 시장을 지켜보며 느낀 점은 이렇습니다.

2021년 상승장 이후 2024년까지 일부 전고점을 회복한 인기 단지를 제외하면, 3년 가까이 하락장이 이어졌습니다.

금리 인하기조와 더불어 3년이라는 기간동안 가계자본이 어느정도 축적 될 시간이 있었음과 동시에 정부가 6·27 규제, 9·7 대책을 연이어 내놓으면서 오히려 수요자들의 불안을 자극했습니다.

특히 “강남·용산 외 지역에도 토허제가 추가로 적용될 수 있다”는 이야기가 돌면서, 강남·용산 다음으로 선호도가 높은 마포·성동으로 거래가 집중된 것 같다는 생각이 듭니다.

5. 마포·성동 패닉 바잉, 과연 옳은 선택일까?

단기적으로는 ‘토허제 전에 매수해야 한다’는 불안 심리가 가격을 끌어올리고 있습니다.

하지만 과연 지금이 최적의 타이밍일까요?

실수요자(내집 마련): 장기적으로 마포·성동은 입지와 인프라가 뛰어나기 때문에 가격이 우상향할 가능성이 높습니다. 따라서 내 집 마련 목적이라면 시장 타이밍에 크게 흔들리지 않고 접근하는 것도 방법입니다.

투자자: 이미 마포·성동은 가격이 크게 오른 상황입니다. 지금 뛰어드는 것은 리스크가 크며, 오히려 상승 흐름이 더딘 ‘하급지’ 지역을 장기적으로 지켜보는 전략이 더 현명할 수 있습니다.

즉, 매수 목적에 따라 전략이 완전히 달라져야 합니다.

6. 흔들리지 않는 부동산 타이밍 만들기

마포·성동의 패닉 바잉 현상은 단순히 집값 상승만의 문제가 아니라, 정책 불안과 투자 심리가 맞물린 결과입니다.

내 집 마련이라면 장기적인 안목에서 접근할 필요가 있고, 투자를 목적으로 한다면 지금의 과열된 지역 대신 미래 가치가 상대적으로 저평가된 곳을 보는 게 더 합리적입니다.

부동산 시장에서 중요한 건 ‘누가 뭐래서 사는 타이밍’이 아니라, 내 목적과 전략에 맞는 타이밍이라는 사실을 잊지 않아야 하겠습니다.