취득세, 보유세, 양도세까지...
부동산 세금, 복잡하고 어렵게만 느껴지시나요?
오늘은 10억 주택을 기준으로
실제 얼마나 세금이 나오는지 쉽게 이해하실 수 있도록
정리해 보았습니다.
1. 부동산 세금, 크게 3가지만 알면 됩니다
부동산 세금은 크게 3가지입니다.
살 때 내는 세금, 보유할 때 내는 세금, 팔 때 내는 세금입니다.
| 세금 종류 | 언제 내나요? | 간단 설명 |
|---|---|---|
| 취득세 | 집을 살 때 (1회성) |
집을 사면서 내는 일종의 '입장료' |
| 보유세 (재산세+종부세) |
집을 가지고 있는 동안 (매년) |
집을 보유하는 것에 대한 '연회비' |
| 양도세 | 집을 팔 때 (1회성) |
집을 팔아서 번 돈에 대한 '수익세' |
리조트 회원권을 산다고 생각해보세요.
처음 살 때 가입비(취득세), 매년 내는 연회비(보유세), 나중에 비싸게 팔면 차익에 대한 세금(양도세)
부동산 세금도 이 구조와 똑같습니다!
2. 취득세 - 집 살 때 바로 내는 세금
★ 10억 아파트 취득세는?
취득세는 집값에 따라 세율이 달라집니다.
생각보다 간단해요!
| 주택 가격 | 취득세율 | 실제 금액 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 5억 집 → 500만원 |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1~3% 구간 | 8억 집 → 약 2,200만원 |
| 9억 초과 | 3% | 10억 집 → 3,000만원 |
📌 실전 예시
서울에 있는 10억짜리 아파트를 산다면?
▶ 취득세: 3,000만원
▶ 지방교육세 등 포함하면 실제로는 약 3,200만원 정도
10억짜리 아파트를 사면 약 3천만원을 바로 현금으로 준비해야 합니다.
이 돈은 대출이 안 되니까 꼭 현금으로 가지고 있어야 해요!
혹은 카드사 별로 무이자 할부로 취득세를 결제 할 수 있습니다.
카드사 취득세 무이자 할부를 확인해 보세요!
3. 보유세 - 매년 내는 세금
★ 보유세는 2가지로 구성됩니다
보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다.
둘 다 매년 6월 1일 기준으로 집을 가지고 있으면 내야 하는 세금이에요.
1) 재산세 - 누구나 내는 기본 세금
▶ 모든 집주인이 내는 세금
▶ 공시가격을 기준으로 계산 (매매가 아님!)
▶ 10억 아파트(공시가격 약 7억 가정): 연간 약 100만원
2) 종합부동산세(종부세) - 고가 주택만 내는 세금
▶ 공시가격 12억 초과할 때만 부과
▶ 시세로는 대략 16억 정도부터 해당
▶ 10억 아파트는 종부세 없음!
| 10억 아파트 보유세 정리 | |
|---|---|
| 재산세 | 연간 약 100만원 |
| 종부세 | 0원 (공시가 12억 미만) |
| 5년 보유 시 | 약 500~600만원 |
📌 실전 예시
서울에 10억짜리 아파트를 샀다면?
▶ 1년에 약 100만원씩 보유세 납부
▶ 5년 보유하면 총 500~600만원
▶ 한 달로 치면 월 8~9만원 정도 (관리비처럼 생각하면 돼요)
공시가격과 실제 매매가는 다릅니다!
보통 공시가격은 매매가의 60~70% 수준입니다.
10억 아파트의 공시가격은 대략 7억 정도로 보시면 됩니다.
4. 양도세 - 팔 때 내는 세금 (가장 중요!)
★ 1세대 1주택자의 특별 혜택
양도세에는 엄청난 특혜가 있습니다.
바로 '1세대 1주택 비과세'입니다!
📌 비과세 조건
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 한 가구가 집 1채만 보유 |
| 2년 실거주 (조정대상지역) |
조정대상지역에서 산 집이라면 2년 이상 살아야 함 |
| 12억 이하 매도 | 매도가 12억까지는 비과세! |
★ 시나리오별 양도세 계산
시나리오 1: 10억에 사서 12억에 팔면?
▶ 매매차익: 2억
▶ 매도가가 12억 이하라서 비과세 적용
시나리오 2: 10억에 사서 15억에 팔면?
▶ 매매차익: 5억
▶ 하지만! 12억까지는 비과세
▶ 따라서 12억 초과분인 3억에 대해서만 세금 부과
▶ 양도세: 약 6천만원 (비례 계산 적용)
| 매수가 | 매도가 | 차익 | 양도세 |
|---|---|---|---|
| 10억 | 11억 | 1억 | 0원 |
| 10억 | 12억 | 2억 | 0원 |
| 10억 | 15억 | 5억 | 약 6천만원 |
| 10억 | 20억 | 10억 | 약 2억 5천만원 |
1세대 1주택자가 조건만 충족하면
12억까지는 비과세입니다.
이게 바로 실거주자에게 주는 정부의 최대 혜택입니다.
★ 비과세 포기 절대 금지!
중요한 포인트가 하나 있습니다.
매도가가 12억을 초과해도 비과세는 받아야 합니다!
예를 들어 10억에 사서 15억에 팔았다면?
▶ 전체 5억 차익에 세금 부과 ❌
▶ 12억 초과분 3억에만 세금 부과 ✅
게다가 이 3억에 대해서도 비례 계산이 적용되어
일반 과세보다 세금이 훨씬 적게 나옵니다!
5. 비과세 받는 핵심 조건 완벽 정리
★ 2년 실거주 vs 전입 차이
많은 분들이 헷갈려하시는 부분입니다.
'전입'과 '2년 거주'는 다릅니다!
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 (토허구역) |
곧바로 전입 필수 ▶ 매수 후 즉시 주민등록 옮겨야 함 ▶ 실거주 의무 2년 |
| 조정대상지역 |
2년 거주 필수 ▶ 비과세 받으려면 2년 살아야 함 ▶ 전입과 거주는 다른 개념 |
📌 실전 예시
서울 마포구(조정대상지역)에서 집을 샀다면?
✅ 올바른 방법
▶ 계약 → 잔금 → 전입 → 2년 실거주 → 매도
▶ 이렇게 해야 비과세 혜택
❌ 잘못된 방법
▶ 전입만 하고 실제로는 안 살기
▶ 주말에만 가끔 들르기
▶ → 비과세 안 됩니다!
과세 당국은 신용카드 사용 내역, 교통카드 기록까지 확인합니다.
주민등록만 옮기고 실제로 안 살면 나중에 세금 폭탄 맞을 수 있어요!
반드시 실제로 거주하셔야 합니다.
★ 가족 구성원 주택 수 산정
1세대 1주택 판단 시 함께 사는 가족 전체를 봅니다.
📌 케이스별 판단
| 상황 | 주택 수 판정 |
|---|---|
|
나: 강남 아파트 1채 배우자: 없음 자녀: 같이 살고 있음 |
1주택자 ✅ |
|
나: 강남 아파트 1채 배우자: 분당 아파트 1채 주민등록: 따로 살고 있음 |
(실제 생계를 한곳에서 같이하면) 2주택자로 판단함! |
|
나: 강남 아파트 1채 부모님: 지방에 집 1채 주민등록: 완전 분리 |
1주택자 ✅ (각자 독립 세대) |
주민등록상 분리되어 있어도 실제로 같이 살면 한 세대로 봅니다.
어설프게 주민등록만 분리하지 마시고,
실제 거주 상태에 맞춰서 주민등록을 일치시키세요!
6. 2025년 세제 개편 가능성과 대응 전략
★ 주요 정치 일정
세금은 정책이기 때문에 정치 일정을 체크해야 합니다.
| 시기 | 예상 이벤트 |
|---|---|
| 2026년 5월 10일 | 양도세 중과 시행 가능성 |
| 6월 3일 | 지방 선거 예정 |
| 6월경 | 세제 관련 TF 용역 결과 발표 |
| 7월 | 세제 개편 발표 (거의 확실) |
★ 투자자 유형별 대응법
1) 다주택자
| 7월 세제 개편 보고 움직이세요 | |
|---|---|
| 현 상황 | 보유세 강화 vs 취득세 완화 검토 중 |
| 전략 |
▶ 7월 개편안 확인 후 결정 ▶ 보유세 강화면 → 처분 고려 ▶ 취득세 완화면 → 매수 타이밍 |
2) 무주택자 / 1주택 실거주자
| 현 체제에서 별 이슈 없습니다 | |
|---|---|
| 현 상황 | 1주택자 혜택은 유지될 가능성 높음 |
| 전략 |
▶ 세금 공부로 1주택 매도 타이밍 파악 ▶ 갈아타기 시 좋은 물건 포착 ▶ 다주택자 고민 = 나의 기회 |
7. 실전 시뮬레이션 - 10억 아파트 5년 보유
★ 전체 세금 흐름 정리
서울에 10억 아파트를 사서 5년 보유 후 12억에 판다면?
| 단계 | 세금 종류 | 금액 |
|---|---|---|
| 매수 시 (2025년) |
취득세 | 3,000만원 |
| 보유 기간 (2025~2030년) |
재산세 (연 100만원 × 5년) |
500만원 |
| 매도 시 (2030년) |
양도세 (12억 매도) |
0원 (비과세) |
| 총 세금 | 3,500만원 | |
📌 수익 계산
▶ 매매차익: 2억
▶ 총 세금: 3,500만원
▶ 실수령: 1억 6,500만원
양도세 0원 덕분에 2억 차익에서 3,500만원만 세금으로 나갔습니다.
만약 다주택자였다면 양도세만 5천만원 이상 나왔을 거예요!
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격은 어디서 확인하나요?
▶ 국토교통부 '부동산공시가격알리미' 사이트
▶ 매년 4월경 공시가격 발표
▶ 대략 시세의 60~70% 수준
Q2. 부부 공동명의하면 세금이 줄어드나요?
▶ 양도세는 줄어들 수 있습니다
▶ 각자 기본공제 250만원씩 받아서
▶ 하지만 취득세와 보유세는 동일
Q3. 12억 넘으면 무조건 세금 내나요?
▶ 아닙니다!
▶ 12억 초과분에만 세금 부과
▶ 게다가 비례 계산으로 일반 과세보다 적게 나옴
Q4. 2년 안 살고 팔면 어떻게 되나요?
▶ 매수당시 조정지역으로 묶였다면 비과세 못 받습니다
▶ 전체 차익에 대해 양도세 부과
▶ 10억 → 12억 매도 시 양도세 약 3~4천만원
9. 슈라의 세금 절세 팁
★ 실거주자라면 세금 걱정 NO!
1세대 1주택 실거주자는 정말 최고의 혜택을 받습니다.
| 체크리스트 | 확인 |
|---|---|
| 1세대 1주택 유지 | ✅ |
| 조정대상지역이면 2년 실거주 | ✅ |
| 주민등록 = 실제 거주지 일치 | ✅ |
| 12억 이하 매도 → 비과세!! | ✅ |
★ 갈아타기 전략
STEP 1: 기존 집 2년 거주 완료
STEP 2: 새 집 매수 (일시적 2주택)
STEP 3: 1년 내 기존 집 매도
STEP 4: 새 집에서 2년 거주
이렇게 하면 두 집 모두 비과세 받을 수 있습니다!
부동산 세금, 복잡해 보이지만 핵심만 알면 쉽습니다.
1세대 1주택 + 2년 실거주 = 12억까지 세금 0원
이 공식만 기억하세요!
실거주자에게 정부가 주는 최고의 혜택입니다.
집은 사는 것도 중요하지만,
세금을 알고 사는 것이 진짜 투자의 시작입니다.
여러분의 성공 투자를 응원합니다!
실제 세금은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
정확한 세금 계산은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
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