주담대 6억 한도, 갭투자 차단, 다주택자 대출 금지...
사상 최강 규제 속에서도 성산시영은 55건으로 서울 거래량 1위를 기록했습니다.
2위보다 5건, 3위보다 8건이나 더 많이 팔린 압도적 1위의 비밀은?
6.27 대책의 핵심을 역이용한 투자자들의 선택을 분석해 보았습니다.
1.6.27 대책, 무엇이 달라졌나?
2025년 6월 27일, 이재명 정부는 수도권 부동산 시장을 뒤흔든
초강력 대출규제를 발표했습니다.
★핵심 규제 내용
1) 주택담보대출 6억 원 상한제
▶연 소득 관계없이 무조건 최대 6억 원
▶고소득자도 10억 넘는 대출 불가능
2) 갭투자 원천 차단
▶주담대로 집 사면 6개월 이내 의무 입주
▶전세 끼고 투자하는 갭투자 완전 봉쇄
3) 다주택자 대출 금지 (LTV 0%)
▶2주택 이상 보유자 신규 대출 불가
▶대출로 집 늘리는 시대 종료
4) 대출 만기 30년 제한
▶40년, 50년 장기대출 사라짐
▶월 상환액 부담 증가
5) 분양 잔금 대출 규제
▶전세대출로 분양 잔금 충당 금지
▶자기자본 없는 분양 불가
6) 신용대출 한도 축소
▶연 소득 2배 → 연 소득 이내로 축소
▶자금 동원력 급감
7) 전세대출 보증비율 축소
▶90% → 80%로 하락
▶전세 레버리지 약화
★시장의 즉각 반응
"영끌 시대 종료" - 현금이 왕이 되었습니다.
대부분의 전문가들은 거래 절벽을 예상했습니다.
실제로 규제 직후 서울 아파트 거래량은 급감했습니다.
그런데...
예외인 단지들이 있습니다.
2.규제 역풍 속 1위, 성산시영
★6~9월 서울 거래량 TOP5
| 순위 | 단지명 | 위치 | 거래량 |
|---|---|---|---|
| 🥇 1위 | 성산시영 | 마포구 성산동 | 55건 |
| 🥈 2위 | 관악푸르지오 | 관악구 봉천동 | 50건 |
| 🥉 3위 | 상계주공6단지 | 노원구 상계동 | 47건 |
| 4위 | 삼익파크맨숀 | 강동구 길동 | 47건 |
| 5위 | 고덕그라시움 | 강동구 고덕동 | 45건 |
대출이 막힌 시장에서 가장 많이 팔린 단지. 그 이유는 무엇일까요?
 |
| 출처 : 아실 |
3.성산시영, 어떤 단지인가?
★기본 정보
▶위치: 서울시 마포구 성산동 446
▶사용승인일: 1986년 06월 (준공 44년차)
▶세대수: 1,404세대 (15층/14개동)
▶용적률: 148%
▶건설사: 대우(주),선경건설,유원건설
▶난방: 중앙난방, 도시가
▶전용면적: 66㎡, 71㎡, 77㎡
★교통 접근성
▶지하철: 6호선 월드컵경기장 도보 5분, 디지털미디어시티역(DMC) 인근
▶도로: 강변북로, 내부순환로 접근 용이
▶강북 핵심 입지: 홍대, DMC, 여의도 15분 생활권
출처 : 카카오맵
★현재 시세 및 거래 동향
최근 실거래가 (2025년 6~9월)
| 구분 | 전용 59㎡ | 전용 84㎡ |
|---|---|---|
| 매매 최고가 | 13억 5,000만원 | 17억원대 |
| 매매 최저가 | 11억 8,000만원 | 15억원대 |
| 평균 거래가 | 12억 5,000만원 | 15억~17억원대 |
▶가격상승추이
전년 대비 상승률: 약 18~22%
6.27규제 전후 비교: 규제 이후에도 거래 지속
4. 6.27규제 속 1위의 비밀 - 5가지 이유
1)6억 대출 한도를 역이용한 '적정 가격대'
6.27 대책의 핵심: 주담대 6억 상한제
★성산시영의 전략적 포지셔닝
59㎡ 평균 12억 5,000만원 = 대출 6억 + 자기자본 6억 5,000만원
84㎡도 16억 = 대출 6억 + 자기자본 10억
★왜 이게 중요한가?
마포구 신축 아파트는 20억~30억원대입니다.
신축 25억 = 대출 6억 + 자기자본 19억 (불가능)
성산시영 12.5억 = 대출 6억 + 자기자본 6.5억 (가능)
→ 6억 대출 한도 안에서 마포 입성이 가능한 마지노선 가격
삼익파크맨숀(강동 9억대)보다 비싸지만, 같은 대출 6억을 받더라도
'마포구'라는 프리미엄을 살 수 있다는 점이 핵심입니다.
2) 갭투자 차단? 우리는 실거주 목적이니까!
6.27 대책: 주담대로 집 사면 6개월 내 의무 입주
★성산시영 매수자 특징
▶홍대/DMC 직장인 실거주 수요 집중
▶강북 핵심 생활권, 학군 양호
▶망원역 5분, 강변북로 인접
갭투자는 막혔지만, 실거주 수요는 오히려 늘었습니다.
규제가 투기 수요를 걸러내자, 오히려 "여기 살고 싶다"는 진짜 수요자들이 몰렸습니다.
망원동 카페거리, 홍대 접근성, DMC 업무지구 근접성은 실거주자에게 최고의 조건입니다.
삼익파크맨숀(강동구)은 재건축 기대감이 큰 반면, 성산시영은 "지금 당장 살기 좋은 곳"
이라는 차이가 있습니다.
3) 다주택자 대출 금지? 1주택자는 환영!
▶6.27 대책: 2주택 이상 보유자 LTV 0%
★성산시영의 수혜
▶1주택자가 첫 집으로 매수하기 적합한 입지
▶신혼부부, 사회초년생 유입 증가
▶12억대 = 맞벌이 가능한 가격대
★시장 구조 변화
▶규제 전: 다주택자들이 10억 이하 재건축 단지 선호
▶규제 후: 1주택자들이 실거주 가능한 역세권 선호
▶성산시영은 1주택자가 대출 6억 받아 살 수 있는 최고 입지 중 하나입니다.
4) 현금 동원력 있는 실수요자 집중
6.27 대책: 신용대출 축소, 분양잔금대출 규제
★성산시영 매수층 분석
▶자기자본 6억~10억 보유 가능한 중산층
▶홍대/DMC 고소득 직장인
▶강북 재개발 수혜 세대의 이주 수요
★왜 현금 있는 사람들이 여길 선택했나?
▶20억 신축 vs 12억 구축
▶신축 20억 = 자기자본 14억 필요
▶성산시영 12억 = 자기자본 6억으로 가능
같은 현금으로 더 좋은 입지를 선택한 겁니다.
삼익파크맨숀은 9억대로 더 저렴하지만,
성산시영을 선택한 사람들은 "강동보다 마포"를 택한 것입니다.
5) 재건축 기대감 + 당장의 실거주 가치
★준공 44년차 = 재건축 적기
▶안전진단 통과 가능성
▶용적률 176% → 300% 상향 기대
▶1,404세대 대단지 = 사업성 우수
하지만 재건축이 전부가 아닙니다
★삼익파크맨숀과의 차이점:
삼익: 재건축 "기대"로 투자
성산: 재건축 "덤"으로 실거주
6.27규제는 "기대감만으로 버티는 투자"를 차단했습니다.
성산시영은 재건축 안 되어도 지금 살기 좋은 곳이기에 규제에 강했습니다.
5. 6.27규제가 만든 새로운 시장 공식
| ❌ 규제 전 인기 단지 조건 |
✅ 규제 후 인기 단지 조건 (성산시영이 증명) |
|---|---|
|
1
저렴한 가격 (10억 이하)
2
재건축 기대감
3
갭투자 가능성
|
1
6억 대출 + 현실적 자기자본 범위 (10억~15억)
2
실거주 가치 우수 (교통/학군/생활인프라)
3
1주택자 타겟 가능 입지
4
현금 동원력 있는 수요층 밀집 지역
5
재건축은 플러스 알파
|
규제 전에는 "얼마나 싸게 사느냐"가 중요했다면,
규제 후에는 "현금 있는 실수요자가 살고 싶은 곳"이 승자가 되었습니다.
6.성산시영 투자 시 주의사항
1) 높아진 진입 장벽
12억17억원대 = 자기자본 6억11억 필요
삼익파크맨숀(9억대) 대비 3억~4억 더 필요
대출 6억은 똑같은데, 현금 부담은 훨씬 큼
2) 재건축 불확실성
안전진단 통과 여부 미확정
44년차지만 구조 안전성 판단 필요
조합 설립 진행 상황 확인 필수
3) 용적률 상향 제한 가능성
마포구 도시계획 변수
망원동 저층 주거지역 인접
주민 반대 가능성
176% → 200%대 그칠 수도
4) 고가 대비 실거주 불편
44년 된 구축의 한계
주차, 단열, 설비 노후화
15층 고층인데 엘리베이터 구형
관리비 상승 가능성
5) 6.27규제 장기화 리스크
대출 환경 악화 지속 시
향후 매도 시 대출 받을 매수자 감소
유동성 저하 가능성
전세 수요도 전세대출 80% 규제로 약화
6) 마포 신축 프리미엄과의 격차
재건축 10년 걸린다면?
그 사이 신축 아파트는 계속 공급
구축-신축 가격 차이 벌어질 수도
실거주 만족도 vs 투자 수익성 저울질 필요
♣ 슈라의 투자 체크리스트
성산시영 투자를 고려한다면, 다음 사항을 반드시 확인하세요.
✅ 자기자본 7억 이상 확보 가능한가?
✅ 5년 이상 실거주 계획이 있는가?
✅ 재건축 안 되어도 만족할 입지인가?
✅ 마포 신축 대비 4~5억 저렴한 메리트를 느끼는가?
✅ 44년 구축 관리비/불편 감수 가능한가?
✅ 재건축 조합 설립 현황 확인했는가?
✅ 향후 대출 규제 장기화 시나리오 대비했는가?
◎성산시영 vs 삼익파크맨숀, 어떤 선택?
성산시영을 선택해야 하는 사람
▶현금 7억 이상 보유
▶홍대/DMC/여의도 직장인
▶마포 입지에 프리미엄 인정
▶지금 당장 살 곳 필요
▶재건축은 보너스로 생각
삼익파크맨숀을 선택해야 하는 사람
▶현금 4억 내외 보유
▶강동 생활권 선호
▶재건축 기대감 중시
▶낮은 진입가로 마진 극대화
▶5호선/8호선 접근성 충분
두 단지 모두 6.27규제 속 거래량 TOP5에 든 이유는 명확합니다.
→ 대출 6억 한도 안에서 실거주 가치를 인정받은 곳
차이는 현금 여력과 선호 입지입니다.
♣ 6.27 이후 시장, 이렇게 바뀌었다
Before 6.27: 영끌의 시대
▶저가 재건축에 몰빵
▶갭투자 성행
▶다주택자 물량 쌓기
After 6.27: 현금의 시대
▶실거주 가치 + 적정 가격대 승자
▶투기 수요 소멸, 실수요 집중
▶입지 프리미엄 재평가
성산시영 55건 거래의 의미:
"대출이 막혔어도, 현금 있고 여기 살고 싶은 사람은 많다"
♥슈라의 한 줄 정리♥
"6.27규제는 '가격 싼 재건축'의 시대를 끝냈고, '실거주 가치 있는 적정가 단지'의 시대를 열었습니다. 성산시영 1위는 우연이 아니라, 새로운 시장 공식의 증명입니다."
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