부동산 투자자 슈라 | 2025.11.04
안녕하세요, 부동산 투자자 슈라입니다.
2024년 3월, 제가 직접 발로 뛰며 동대문구 일대를 임장했을 때
인상 깊었던 단지중 하나가 바로 힐스테이트청계였습니다.
당시 "이 단지는 무조건 오른다"고 확신했던 이유가 있었죠.
1년 8개월이 지난 지금, 제 예측이 맞았는지 검증할 시간입니다.
실제로 얼마나 올랐는지, 그리고 지금 사도 괜찮은지
투자자 관점에서 솔직하게 분석해드리겠습니다.
10.15 부동산 대책 분석 및 대응전략
▣ 힐스테이트청계 기본 정보
위치: 서울 동대문구 답십리동
규모: 764세대
입주: 2018년 11월 (연식 약 7년)
시공사: 현대건설
평형: 73㎡(22평), 84㎡(25평), 115㎡(304평)
★ 2024년 임장 당시 vs 2025년 현재 - 가격이 말해준다
제가 2024년 3월에 현장을 방문했을 때와 2025년 11월 실거시세를 비교해보겠습니다.
▣ 가격 변동 추이 (59㎡ / 25평형 기준)
| 구분 | 2024년 3월 | 2025년 11월 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 매매가 | 10억 초반 | 13억 초반 | +30% |
| 전세가 | 5억 중후반 | 7억 | +26% |
| 갭 | 약 4.5억 | 약 6억 | - |
| 전세가율 | 약 58% | 약 54% | - |
1년 8개월 사이에 매매가 약 3억원, 전세가 약 1.5억원 상승했습니다.
매매가가 더욱 가파르게 상승해 전세가율은 오히려 낮아진 모습입니다.
★ 교통 접근성: A등급 (2024 평가 기준)
힐스테이트청계가 동대문구 1등 단지인 가장 큰 이유는 바로 교통입니다.
▣ 지하철 (더블 역세권!)
2호선 신답역: 도보 약 7분
- 강남역까지 환승 1번 포함 36분 (신답역은 지선이라 성수역 환승 필요)
- 잠실, 종합운동장, 삼성역 등 2호선 주요역 접근 가능
- 출퇴근 시간대 배차간격 넉넉
5호선 답십리역: 도보 약 10분
- 여의도, 김포공항 방면 이동 편리
- 광화문, 종로 방면 출퇴근 용이
경의중앙선 청량리역: 버스로 약 15분
- GTX-A, B, C 노선 모두 정차 예정
- 판교, 강남, 수원 방면 광역 교통 개선 기대
- KTX/SRT 환승 가능
▣ 버스 & 도로
버스: 단지 앞 정류장에서 다수 노선 이용 가능
도로: 천호대로, 내부순환도로 접근성 우수 → 자가용 이용자에게도 편리
"신답역이 지선이라 강남 출퇴근 시 환승이 필요하지만,
도보 7분 거리라 실제 체감 불편함은 크지 않습니다.
답십리역과 청량리역도 함께 이용할 수 있어
전방위 교통이 가능한 게 최대 장점입니다.
특히 천호대로와 내부순환도로 접근이 좋아서
자차 이용자도 만족 할 만합니다."
★ 학군 환경: B등급
동대문구는 학군을 보고 들어오는 지역은 아닙니다.
다만 힐스테이트청계 인근 도보로 가까운 초,중학교를 통학할 수 있는 이점이 있습니다.
▣ 초등학교
- 신답초등학교: 도보 5분
▣ 중학교
- 숭인중학교: 도보10분(배정가능성 높음)
- 답십리중학교
- 신설중학교
▣ 고등학교
- 청량고, 대광고, 휘경여고 등 근처 다수
▣ 학원가
답십리 학원가: 도보 10분 거리에 형성되어 있어 학원 이동도 편리합니다.
★ 2024년 임장 당시 제 소견:
정문앞에 '육아종합지원센터'가 있고 단지내 어린이집도 보이고 초등학생들을 대상으로 할것 같은 학원들이 다수 단지 주변에 눈에 띄었습니다."
초,중학교가 가깝고 전반적으로 아이키우기 좋은 아파트라는 느낌을 받았습니다.
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★ 생활 편의시설
▣ 대형마트 & 쇼핑
- 롯데마트 청량리점: 차량 5분
- 단지 내 상가: 편의점, 카페, 학원 등 초등상권 잘 형성
- 청량리 로데오거리: 버스 15분
- 경동시장: 도보 20분
▣ 의료시설
- 경희대학교병원: 차량 10분
- 서울의료원: 차량 20분
- 동네 소아과, 내과 다수
▣ 공원 & 문화
- 청계천: 도보 5분 이내 (최대 장점!)
- 간다메공원: 가까운 거리, 아이들 놀이터로 최적
- 배봉산근린공원: 차량 10분
- 답십리공원: 차량 5분
- 동대문구 육아종합지원센터: 정문 바로 앞
"청계천이 도보 5분 거리라는 것은 정말 큰 자산입니다.
저녁 산책하기에도 좋고, 아이들 자전거 타기에도 최고입니다.
간다메공원도 가까워서 어린 자녀가 있는 가정은 이용하기 좋아보였습니다.
실거주자 입장에서 삶의 질을 크게 높여주는 요소입니다.
단지 내 상가가 생각보다 잘 되어 있어서 편의점이나
카페는 단지 안에서 해결 가능하고,
대형마트는 차로 5분이면 가니 불편함은 없어 보입니다."
★ 단지 내부 환경
▣ 장점
| 현대건설 시공 | 브랜드 신뢰도 높음 |
| 2018년 입주 | 비교적 신축 (7년차) |
| 764세대 | 적당한 규모 (너무 크지도 작지도 않음) |
| 동간격 넓고 평지 | 쾌적한 주거환경, 휠체어/유모차 이동 편리 |
| 어린이 많은 단지 | 아이 키우기 좋은 환경, 커뮤니티 활발 |
| 청계천 조망 | 일부 세대 청계천 뷰 |
| 주차 | 세대당 1.2대 수준으로 적정 |
| 단지 내 상가 | 초등 상권 잘 형성 (편의점, 카페, 학원 등) |
| 육아 인프라 | 정문 바로 앞에 '동대문구 육아종합지원센터' 위치 |
| 대중교통 편의성 | 버스 및 대중교통 이용 편리 |
▣ 단점
| 공사 소음 | 공사는 동대문구 전체적으로 활발하게 이루어 지고 있습니다. |
| 신답역 지선 | 강남 출퇴근 시 환승 1번 필요 |
| 재건축 | 현재로서는 30년 이상 소요 예상 |
| 대형 상권 부족 | 롯데몰, 현대백화점 등은 청량리역까지 이동 필요 |
"단지 자체는 깔끔하고 조용합니다. 동간격이 넓어서 답답한 느낌이 전혀 없고, 평지라 노약자나 유모차 끌고 다니기도 편합니다. 어린아이가 정말 많더라고요. 단지 내 상가가 생각보다 활성화되어 있어서 편의점, 카페 등 일상적인 이용은 단지 안에서 해결 가능합니다. 특히 정문 바로 앞에 육아종합지원센터가 있다는 게 육아 가정에는 큰 장점입니다. 옆에서 청계리버뷰자이까지 2027년 입주하게 되면 주변이 더 좋아지겠죠."
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★ 투자 vs 실거주 관점
▣ 투자자 관점 (4/5점)
| 장점 | |
|---|---|
| 교통 A등급 | 수요 안정적 |
| 학군 A등급 | 학부모 수요 지속 |
| GTX 호재 | 청량리역 개발 호재 |
| 주변 개발 | 청계리버뷰자이 2027년 입주로 주변 환경 개선 |
| 실적 검증 | 2024→2025년 실제로 30% 상승 검증됨 |
| 리스크 | |
|---|---|
| 상승 여력 | 이미 많이 올라서 추가 상승 여력은 제한적 |
| 갭투자 부담 | 전세가율 54% 수준, 갭 6억으로 갭투자 부담 |
| 환승 필요 | 신답역 지선이라 강남 출퇴근 시 환승 필요 |
5-10년 장기 보유 전제로 추천. 단기 시세차익보다는 안정적 자산 증식 목적.
현금 여력이 충분한 투자자에게 적합.
▣ 실거주자 관점 (5/5점)
| 강력 추천! | |
|---|---|
| 교통 편리 | 2호선, 5호선 더블역세권 |
| 교육 환경 | 초등학교 까지 무단 |
| 청계천+간다메공원 | 삶의 질 상승 |
| 신축급 관리 | AS, 시설 우수 |
| 육아 최적 | 육아센터 정문 앞, 어린이 많음, 단지 내 상가 활성화 |
| 쾌적한 환경 | 평지 + 동간격 넓음 |
- 강남/여의도 출퇴근하는 맞벌이 부부
- 초등~중학생 자녀가 있는 가정
- 육아 가정 (영유아~초등 저학년)
- 삶의 질을 중시하는 실거주자
★ 이런 분들께 추천합니다
▣ 체크리스트
- 강남/여의도 출퇴근하는 직장인 (2호선, 5호선 더블역세권)
- 초등~중학생 자녀 있는 가정 (환경 우수)
- 영유아 육아 중인 가정 (육아센터 정문 앞, 어린이 많음)
- 삶의 질 중시하는 실거주자 (청계천+간다메공원 산책)
- 신축급 관리 원하는 분 (2018년 입주, 현대건설)
- 안정적 자산 보유 목적 투자자 (수요 탄탄, 학군 프리미엄)
- 자차 이용자도 만족 (천호대로, 내부순환도로 접근 우수)
★ 슈라의 한 줄 평가
"동대문구에서 교통, 학군, 환경, 육아 4박자를 모두 갖춘 단지.
2024년 임장 당시에도 1등이었고, 2025년에도 여전히 1등입니다.
가격은 올랐지만, 그만한 가치가 있는 단지입니다.
특히 육아 가정이라면 강력 추천합니다."
마치며
이번 힐스테이트청계 분석은 제가 2024년에 직접 임장했던 경험을 바탕으로 작성했습니다.
1년 8개월이 지난 지금, 당시 제 예측이 맞았다는 것이 검증되었습니다.
하지만 투자자 여러분, 이미 많이 오른 지금은 신중해야 할 때입니다.
단기 시세차익을 노리기보다는, 장기 실거주나 안정적 보유 관점으로 접근하세요.
좋은 입지는 시간이 지나도 변하지 않습니다.
여러분의 현명한 선택을 응원합니다.
참고 자료:
- 2024년 3-4월 직접 임장 조사
- 2025년 11월 호갱노노 시세 확인
- 네이버 부동산, 직방 실거래가 분석
부동산 투자자 슈라의 채널
인스타그램: @truebuja_note / 슈라의 부자노트
threads: true.buja
블로그: www.rise-note.com
이 글은 개인적인 분석과 의견이며, 투자 권유가 아닙니다. 부동산 투자는 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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