부동산 투자자 슈라 | 2025.10.29
안녕하세요, 부동산 투자자 슈라입니다.
"서울에 집 사려면 최소 5억은 있어야 하는 거 아닌가요?"
"2억 5천으로는 경기도도 힘들지 않을까요?"
상담하다 보면 이런 질문을 정말 많이 받습니다.
결론부터 말씀드리면, 2억 5천만 원으로 서울 9억대 아파트 매수가 가능합니다.
비밀은 바로 '생애최초 대출 70% 혜택'입니다.
지금 이 순간, 무주택자에게는 인생에 한 번뿐인 기회가 열려 있습니다.
오늘은 종잣돈 2억 5천만 원으로 서울에 내 집 마련하는
구체적이고 현실적인 로드맵을 공유하겠습니다.
1. 지금이 기회다 - 생애최초 대출의 특별한 혜택
2025년 10월 현재, 서울 전역이 규제지역입니다.
일반적으로 규제지역에서는 집값의 40%까지만 대출이 나옵니다.
하지만 단 하나의 예외가 있습니다.
생애최초 대출만큼은 70%가 유지되고 있습니다.
★ 생애최초 대출이란?
▶ 본인과 배우자 모두 무주택자
▶ 생애 처음으로 주택을 구입하는 경우
▶ 규제지역이라도 집값의 70%까지 대출 가능
▶ 최대 한도 6억 원 (집값 15억 이하 기준)
★ 일반 대출 vs 생애최초 대출 비교
| 구분 | 일반 대출 | 생애최초 대출 |
|---|---|---|
| LTV | 40% | 70% |
| 10억 아파트 | 대출 4억 필요 자본금 6억 |
대출 6억 필요 자본금 4억 |
| 15억 아파트 | 대출 6억 필요 자본금 9억 |
대출 6억 필요 자본금 9억 |
10억 아파트 기준, 일반 대출은 6억이 필요하지만
생애최초 대출은 4억만 있으면 매수가 가능합니다.
자본금 2억 차이, 이게 바로 생애최초 대출의 힘입니다.
서울전역 토허구역 지정! 토지거래허가 신청 완벽 가이드 - 준비서류부터 실거주까지
2. 정책 대출 vs 일반 은행권 대출 - 어느 게 유리할까?
생애최초 대출은 크게 두 가지로 나뉩니다.
★ 정책 대출 상품
| 상품명 | 대출 한도 | 집값 제한 | 소득 제한 |
|---|---|---|---|
| 디딤돌 대출 | 최대 2억 4천만 원 | 5억 이하 | 부부 합산 7천만 원 (신혼 8,500만 원) |
| 보금자리론 | 최대 4억 2천만 원 | 6억 이하 | 부부 합산 7천만 원 (신혼 8,500만 원) |
| 주택 가격 | 대출 한도 | 소득 제한 |
|---|---|---|
| 15억 이하 | 최대 6억 원 | 없음 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 최대 4억 원 | 없음 |
| 25억 초과 | 최대 2억 원 | 없음 |
★ 어떤 대출을 선택해야 할까?
▶ 정책 대출이 유리한 경우
- 부부 합산 소득이 7천만 원 이하
- 매수 목표가 6억 이하 아파트
- 금리 혜택을 최대한 받고 싶은 경우
▶ 일반 은행권 대출이 유리한 경우 (우리 케이스!)
- 부부 합산 소득이 7천만 원 초과
- 매수 목표가 9억~15억 아파트
- 대출 한도 6억이 필요한 경우
소득이 높고 서울 실거주가 목표라면
일반 은행권 생애최초 대출이 압도적으로 유리합니다.
집값 15억 이하 주택에서 70% LTV, 최대 6억까지 가능하니까요.
10.15 부동산대책 수혜지역 총정리! 다산/구리/기흥 vs 15억 이하 풍선효과 분석
3. 실전 계산 - 2억 5천으로 9억 아파트 사는 법
이제 본격적으로 계산해보겠습니다.
★ 매수 가능 금액 계산
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 현금 보유액 | 2억 5천만 원 | 종잣돈 |
| 생애최초 주담대 (70% LTV) | 6억 원 | 집값 15억 이하 기준 최대 한도 |
| 신용 대출 활용 | 9천만 원 | 규제지역 1억 미만 가능 |
| 총 매수 가능 금액 | 9억 4천만 원 | 서울 실거주 가능! |
★ 월 상환액 시뮬레이션
가장 중요한 건 상환 능력입니다. 실제 계산해볼게요.
| 대출 종류 | 대출액 | 월 상환액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 주택담보대출 | 6억 원 | 약 300만 원 | 원리금 균등 상환 |
| 신용 대출 | 9천만 원 | 약 40만 원 | 금리 5% 가정, 이자만 |
| 총 월 상환액 | - | 약 340만 원 | 안정적 상환 필수 |
월 340만 원 상환이 가능하려면?
▶ 부부 합산 세후 소득 최소 600만 원 이상 권장
▶ 신용대출은 최대한 빨리 상환하는 것이 목표
▶ 저축보다 대출 상환을 우선하세요
2025년 가장 많이 거래된 서울 아파트는? TOP10 리스트 분석
4. 저축은 이제 그만 - 자산으로 전환해야 할 때
많은 분들이 여전히 저축에만 집중하고 계십니다.
"1억 더 모으고 사야지", "2억 더 모으면 대출 덜 받잖아"
하지만 저축은 돈에 대해 전혀 모른다는 의미입니다.
★ 왜 저축만 해서는 안 되는가?
▶ 첫째, 인플레이션
현금으로만 보유하면 구매력이 계속 떨어집니다.
2년 전 9억이던 아파트가 지금 11억이라면?
열심히 모은 2억은 의미가 없어집니다.
▶ 둘째, 기회비용
2억을 더 모으는 2년 동안
아파트 가격이 2억 이상 오르면 오히려 손해입니다.
레버리지를 활용하는 것이 자산 증식의 핵심입니다.
▶ 셋째, 생애최초 혜택 소멸
무주택 기간이 길어질수록 좋을 것 같지만
규제는 언제든 바뀔 수 있습니다.
지금의 70% LTV가 영원히 보장되는 건 아닙니다.
"저축은 자산을 사기 위한 목돈 마련 시점까지만 하는 것"
2억 5천이 모였다면 더 이상 저축할 때가 아닙니다.
이제는 자산으로 전환해야 할 타이밍입니다.
마포구 성산시영 6.27규제 후 거래량 1위 , 대출 막혔는데 왜 가장 많이 팔렸나?
5. 9억대 가치 있는 단지 찾는 법
2억 5천 종잣돈으로 매수 가능한 금액은 약 9억 중반입니다.
이 가격대에서 전고점을 회복하지 않은 가치 있는 단지를 찾아야 합니다.
★ 단지 찾기 3단계 전략
▶ 1단계: 네이버 부동산 필터링
- 지역: 서울 전체
- 매매가: 8억 ~ 10억
- 세대수: 300세대 이상
- 정렬: 최근 실거래가 높은 순
▶ 2단계: 입지 조건 체크
| 필수 조건 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 |
3호선 또는 5호선 도보 10분 이내 강남 접근성이 좋은 노선 |
| 한강 거리 |
한강과의 거리가 가까울수록 유리 한강 조망 프리미엄까지 있으면 금상첨화 |
| 학군 |
초중고 도보 통학 가능 학원가 접근성 체크 |
| 생활 인프라 |
대형마트, 병원, 은행 등 도보 15분 내 편의시설 |
▶ 3단계: 전고점 대비 가격 분석
전고점 시기(2021~2022년)의 최고가를 확인하세요.
전고점 대비 10~20% 낮은 가격대가 적정선입니다.
예시: 전고점 11억이었다면 현재 9~10억대가 매력적
★ 추천 권역
| 권역 | 주요 역 | 특징 |
|---|---|---|
| 영등포구 | 여의도역, 당산역, 영등포구청역 |
한강 인접, 5호선·9호선 환승 여의도 업무지구 접근성 우수 |
| 양천구 | 목동역, 오목교역 |
학군 우수, 대단지 밀집 강남 30분대 접근 |
| 광진구 | 구의역, 강변역, 광나루역 |
한강 조망 단지 다수 강남 20분대 접근 |
| 관악구 | 봉천역, 신림역 |
상대적 저평가 구간 재개발·재건축 호재 |
온라인 검색만으로는 부족합니다.
최소 3개 단지 이상 직접 방문해서
▶ 단지 관리 상태
▶ 실제 교통 편의성
▶ 주변 상권 활성화
▶ 실거주민 비율 등을 체크하세요.
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6. 실행 체크리스트
이론은 충분합니다. 이제 실행만 남았습니다.
◆ 매수 전 준비사항
□ 본인과 배우자 모두 무주택 확인
□ 신용점수 700점 이상 유지 (대출 금리에 영향)
□ 최근 6개월 급여 이체 내역 정리
□ 재직증명서 발급 가능 여부 확인
□ 부부 합산 월 소득 600만 원 이상 확인
◆ 대출 상담 시 체크사항
□ 최소 3개 은행 생애최초 대출 조건 비교
□ DTI, DSR 계산으로 대출 가능액 확인
□ 신용대출 먼저 실행 vs 동시 실행 전략 상담
□ 금리 변동 시나리오별 월 상환액 시뮬레이션
□ 중도상환 수수료 조건 확인
◆ 계약 시 체크사항
□ 등기부등본상 근저당, 전세권 확인
□ 관리비 체납 여부 확인
□ 토허구역 해당 여부 확인 (2년 실거주 의무)
□ 계약서 특약사항 꼼꼼히 확인
□ 잔금일과 대출 실행일 매칭
◆ 입주 후 관리사항
□ 신용대출 우선 상환 계획 수립
□ 월 상환액 자동이체 설정
□ 연 1회 대출 금리 재협상
□ 주택 관련 세금 일정 캘린더 등록
□ 3년 후 전세 전환 검토 (자금 여유 시)
2억 5천만 원, 많은 돈입니다.
하지만 서울에 집을 사기에는 부족하다고 생각하셨을 겁니다.
오늘 말씀드린 방법을 정리하면 이렇습니다.
첫째, 생애최초 대출 70% LTV를 최대한 활용하세요.
무주택자에게 주어진 인생 단 한 번의 기회입니다.
둘째, 저축을 멈추고 자산으로 전환하세요.
2억을 더 모으는 2년보다, 지금 당장 시작하는 것이 유리합니다.
셋째, 전고점 미회복 단지 중 입지 좋은 곳을 찾으세요.
3호선·5호선 역세권, 한강 가까운 곳이 핵심입니다.
규제는 일시적이지만 좋은 입지는 영원합니다.
지금이 바로 서울 입성의 골든타임입니다.
모두가 두려워할 때 준비하고,
모두가 뛰어들 때 수익을 내는 것,
그것이 진짜 투자자의 자세입니다.
여러분의 성공적인 내 집 마련을 진심으로 응원합니다.
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