2025년 하반기 부동산 전망: 대출 규제에도 집값이 오르는 이유 3가지

 대출 규제, 거래 위축, 공급 감소 등

전반적으로 부동산 시장을 억제하려는 정책이 지속되고 있습니다.

그러나 2025년 하반기에 접어든 현재, 수도권을 중심으로 매매가격의 반등세가 점차 뚜렷해지고 있습니다.

이번 글에서는2025년 부동산 시장의 주요 정책 변화와 그 영향,

그리고 가격 상승을 이끄는 3가지 핵심 요인을 정리하여 제공드립니다.

1. 2025년 하반기 부동산 시장 개요: 정책은 억제, 시장은 반응

2025년 하반기 부동산 시장은 강도 높은 금융규제와 거래 억제 기조 속에서도, 서울 및 수도권을 중심으로 집값 반등세가 이어지고 있습니다. 특히 정부는 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 규제 성격이 강한 부동산 대책을 발표하며 시장 안정에 집중하고 있습니다.

■ 6.27 부동산 대책 (2025.6.27 발표)

* 수도권 주담대 최대 한도 6억원 제한
* 다주택자 주담대 원천 금지
* 생활비 목적 주담대 1억원 한도 제한
* 대출 만기 최장 30년 제한
* 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

* 6개월 내 전입 의무 조건 신설

> → 금융을 통한 **투기 수요 차단**에 중점을 둔 고강도 규제책으로, 대출 여력을 축소시켜 실수요 중심의 시장 유도를 노림

■ 9.7 부동산 대책 (2025.9.7 발표)

* 규제지역 내 LTV 50% → 40%로 축소
* 주택 매매/임대사업자 대상 대출 전면 제한 (LTV 0%)
* 1주택자 전세대출 한도 2억원 제한 (수도권, 규제지역)
* 서울·수도권 135만호 신규 공급 착공 계획 발표 (2030년까지)
* 공공택지 3만호 추가 발표 예정 ('25년 하반기)
* 토지거래허가구역 직접 지정 권한 → 국토부장관에게 부여
* 부동산시장 조사기구 신설, 30억 초과 주택 거래 전수조사 시행

> → 공급 확대 신호와 동시에 규제지역은 더욱 옥죄는 “투트랙 정책”. “공급은 하되, 시장 과열은 철저히 관리” 기조가 명확

 2. 현재 시장 흐름 요약: 거래는 줄고, 가격은 오른다

* 2025년 8월 기준 전국 주택 매매가격지수 +0.04% 상승
* 서울: +0.46%, 경기: +0.33%, 수도권이 상승세 주도
* 수도권 전세가격지수 +0.07% 상승, 25개월 연속 상승세 유지
* 전세 수급지수 수도권 169.3으로 공급 부족 심화
* 전국 주택 매매 거래량은 전월 대비 13% 감소
> 거래량은 감소 추세지만, 서울 및 수도권 핵심 지역을 중심으로 가격 반등이 지속되고 있는 구조

3. 집값이 오르는 3가지 핵심 이유

3.1 실수요와 자산가 중심의 매수세 유지

* 고강도 대출 규제에도 고자산가 및 현금 유동성 확보 투자자들의 선별적 매수세는 여전히 존재
* 전세 수급 악화에 따라 무주택 실수요자도 매매 전환 고려 증가
* 특히 신축/재건축 단지 중심으로 견고한 수요층 유지

3.2 전세 시장 불균형이 매매로 전이

* 전세 물량 감소 및 전세가 상승세 지속
* 예: 경기 하남시 2025년 9월 기준 전체 전세 매물 25건 내외
* 실수요자의 월세 전환 부담 증가 → 매매 수요 전환 가속화

3.3 신규 공급 정체 및 미분양 감소

* 2025년 8월 전국 분양 물량 전월 대비 32% 감소
* 서울 및 수도권 신규 착공 부족, 반사적으로 기존 매물 희소성 확대

* 미분양 아파트도 6,200호 감소

4. 투자자 인사이트: 현장에서 체감한 흐름

2024년 초부터 수도권 임장을 다니며 현장을 체감한 결과, 거래량이 폭발적으로 증가하던 시점엔 인기 단지에 3~4팀 이상이 동시 방문하는 모습도 볼 수 있었습니다. 그러나 24년 7월이후 시장은 스트레스DSR2단계시행 발표와 함께 급격히 위축되었고, 2024년 하반기 까지 잠잠한 분위기가 이어졌습니다.

하지만 하반기 들어 다시금 매매가가 주춤함과 동시에 전세가가 오르는 동향이 포착되었고 조용한 매수세가 움직이는 분위기 속에서, 단지별로 기회 포착이 가능한 시기임을 실감했습니다.

5. 전략적 체크리스트

구분	체크 포인트
입지	규제지역 내에서도 공급 희소지역 위주 집중
수급	전세수급지수 160 이상 지역 주목 (예: 서울 동남권, 하남, 과천 등)
정책	연말까지 후속 대책 여부 및 공급 일정 면밀히 점검

   

6. FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 지금 주택 매수해도 괜찮을까요?
A.무리한 레버리지보다는, 입지와 수급 조건이 맞는 곳에 제한적 진입이 추천됩니다. 
특히 전세 부족 → 매매 전환 흐름이 뚜렷한 지역은 주목할 필요가 있습니다.

Q2. 대출 규제는 언제 완화되나요?
A.당분간 기조는 유지될 것으로 보이며, 완화보다는 미세 조정 중심의 보완책이 나올 가능성이 있습니다.

Q3. 전세보다 매매가 유리한가요?
A.전세 매물이 부족한 지역은 주거 안정성과 비용 예측 측면에서 매매가 상대적으로 유리할 수 있습니다.

2025년 하반기 부동산 시장은 고강도 규제 속 제한적 회복 국면에 있습니다.
'공급 부족 + 규제 강화 + 수요 전환'의 3박자가 맞물린 수도권 중심 시장은 여전히 예의주시할 필요가 있습니다.
정책의 방향성과 수급 데이터를 종합적으로 고려한 선택과 집중의 전략이 필요하며 본인이 매수하려고 하는 단지를 뾰족하게 손에 쥐고 실제 대출가능 범위등을 디테일 하게 파악해 둬야할 시점입니다.